最近去了趟世博，感触还蛮多的。

起因是我们平米的一个会员，近期准备换房，想置换一个空间更大，房龄更新一点的房子。

本身这是一个再正常不过的需求。

当下市场，大部分也都是卖一买一的置换客。

但现在比较棘手的问题就在于。

会员准备卖掉的这套房子，处于世博板块。

“这一片都是老房子，很多没电梯，我父母年纪大了，上下楼梯有些吃力。”

这位会员有些无奈的介绍道：

“之前买房什么也不懂，现在准备卖掉的时候，才发现当初选房的眼光是真的不行。”

的确，当下站在卖房的角度，对他的确不是那么友好。

特别是，从板块到房子，都没有优势。

看到他有些着急，我还是安抚了下他：“别急，世博一直是好地方。”

晚饭后我去世博东岸绿道转了转，途经梅赛中心，广场上有很多户外直播，街头唱歌的年轻人。

晚风吹拂，坐观江景，身边人流熙熙攘攘，挺热闹的，讲真的，世博的滨江活动氛围还真的挺好的。

毕竟，规划上这里是CAZ（中央活动区）。

但从各个方面来说，跟陆家嘴和前滩还是有很大的差距。

图片
走出世博滨江绿道，就完全没有梅赛中心附近的热闹氛围。

世博源商业以南的居住区，仿佛和东岸绿道的繁华有一种割裂感。

这也是为什么，城市建设已经完成，人口密度也很高，甚至有世博顶级IP加成，但世博板块的楼市一直起不来。

关注魔都财观
学习科学买房法，理性分析板块价值

魔都财观
为上海家庭提供专家定制买房方案，关注回复1，领取价值百万的《上海买房攻略》电子书，帮你买房避坑。
2212篇原创内容
公众号


图片

 世博会带来诸多红利 



世博板块是浦东最早开发的地区之一。

作为市区的飞地引入了大量安置人口，上钢三厂也兴建了大量工人新村。上世纪八九十年代老卢湾区拆迁，大批老卢湾来到世博板块。

图片
虽然开发较早，但当时的世博并不宜居。

居民迫切需要的生活配套基本等于0，买菜出来吃饭都不方便，而且附近有上钢三厂等工业厂房，污染很大。

世博板块最早为浦东新区开发建设引入大量人口，在居住质量和生活配套上却有所牺牲。

现在的老房子基本都是上世纪八九十年代的产物，现在老房子里的住户很多是30年前浦东开发建设的生力军。

世博板块的腾飞机遇，还是2010年上海举办世博会。

借助世博东风，世博板块拆迁了包括上钢三厂在内的多个工厂。

取而代之的是世博园区大量的公建和绿化。

靠近世博园区的老房子也做了立面维护，城市面貌焕然一新。

不仅如此，世博板块开通6/7/8/13四条地铁线，未来还有19号线开通。

这样的地铁密度，让板块内的绝大多数小区都是地铁房，到上海任意一个热门商圈都很方便。

世博会之后，保留的世博轴成为如今10.8万方体量的世博源商业街区。

除少数保留场馆外，大量临时场馆拆除，给世博板块留下大量可供开发的净地。

现成的净地+政策支持，世博板块产业导入优势巨大。

世博会后，这里进驻了大量国央企总部，甚至一度传闻上海市政府也要搬迁至此。

世博会对板块基础设施提升巨大，公建+绿化大幅提升城市形象，产业+地铁带来大量人流。

可以说，世博会后，世博板块有了与周边板块拉开差距的底气。



图片

规划起点高，世博为何起不来？


世博片区的综合规划，自世博会后热度一直很高，世博板块是上海黄金三角2.0组成之一。

世博-前滩-徐汇滨江和外滩-陆家嘴-北外滩同级，主要承担文化、商业、游憩等核心功能，

图片
能承载国际都市的核心功能，世博板块也贡献了自身最有价值的核心地段：东岸滨江地块。

从控规图中可以看到，世博板块黄浦江东岸布满商业，商办用地，黄浦江转弯处是世博公园。

板块内地标建筑与高级写字楼遥相呼应，黄浦江景尽收眼底；

板块外多条地铁，通达性王炸！

板块价值完全展现在了全上海乃至全世界眼前。

但是，优秀的孩子，往往更多属于全社会。

也恰恰是聚焦面向世界级的城市展示，让世博板块缺少对内部空间的完善。

这里可以从规划角度解释我提到的割裂感，浦东南路-耀华路两侧，规划差别太大了。

浦东南路-耀华路南侧，是老旧住宅区，旧城低密路网，延续旧城肌理；

浦东南路-耀华路北侧，是商办公建区，新城高密路网，焕发城市生机。

图片
站在老旧住区里，望向世博源，也能感到：路对面繁华热闹，但与这里好像没啥关系。

世界级的视野，国际化的功能，世博板块能在上海承担这样的重任，无疑是好地方。

只是这个好地方，价值还没有体现在楼市上。

世博板块值不值得买？
立刻扫码添加观观老师咨询

图片



图片

 硬伤难除，世博的价值无法体现 


板块价值怎么才能传导到楼市上？先看下世博板块的基本配套：

学区：板块内比较好的只有上海市实验中学，但面向全市招生，只能提升周边住宅租金；

商业：世博源体量大，但离居民聚集区较远，老商业昌里路多为沿路商铺，商业能级较低；

产业：国央企总部，产业导入优势明显，增加人流量；

交通：地铁密集，19号线规划已明确；

医疗：缺好医院，同济医院等距离较远，好在地铁方便；

景观：沿线江景+世博公园+地标场馆，顶配景观体系；

综合下来，就是优势很突出，短板也很明显。

学区、商业、医疗，三大和自住最关心的配套弱于板块能级，的确影响了板块房价。

看到这，也只能说世博板块的房价难以突出，不至于成为价格洼地吧！

图片

这二手住宅均价，居然远低于周边所有板块！

什么样的硬伤，能让板块房价沦落至此？

很多人也许觉得答案呼之欲出：住宅全是老破小啊，涨不动。

但我认为，上海很多地方都有老破小。

能完美形成价格洼地，还与规划能级相去甚远的，世博板块却是独一份。

世博板块楼市真正的核心缺陷是：没有新房！

与其说是缺陷，不如说是遗憾。

不管是当年世博会留下的净地，还是一直传闻的拆迁机会，都没能给世博板块带来高质量的新房。

而如今几乎没有住宅净地了，已建成区如上钢新村，上南新村，德州新村，都是老破小。

东岸绿道的规划大部分都是商办，极少数的宅地，现在用于高端租赁：耀华滨江公寓等。

图片
缺陷也好，遗憾也罢，总之形成了现在的硬伤：不仅没有新房，连新地都没有。

世博会至今，上海房价涨多少了？长期无新房，就代表长期没有产品能真正体现板块价值。

只跟随每轮普涨，房价不会突出。

何况，就算是普涨，老房子的涨幅也是最低的那一档。

久而久之，世博板块的房子坐实了价格洼地。


图片

 世博还有没有机会？ 


其实世博板块的区位条件和优势配套，是很匹配中高端住宅的。

奈何巧妇难为无米之炊，短期没有条件诞生好房子。

中长期，还得看城市更新。

旧改周期长，上海目前的旧改重点是黄浦。

随着时间推进，世博板块的旧改需求也愈加迫切，很多四五十年以上的老房不再适合居住。

或许到那时，世博板块才能迎来自己的新房。

如果你是刚需客户要在市区买房，世博板块可以成为首选。

尤其是年轻人们，对学区、医院不太看重的，选世博板块上车不会错。

如果你偏重投资，现状老破小投资属性不强，抗跌但难大涨；

除非去搏长期的拆迁，投资周期太长，并不推荐。

即使房价处于洼地，也不能否认世博板块对上海的重要意义的巨大贡献。

世博，一直是个好地方。

但的确也需要更长的时间，去体现它的价值。